top of page

Jaký byl, je a bude další vývoj realitního trhu?

Autor: Jiří Šimon, realitní profesionál, 20 let na trhu


Více info na: www.VyvojRealitnihoTrhu.cz

Aktualizace: květen 2023


Ceny nemovitostí klesly

V poslední době slýchám od klientů, široké veřejnosti, v médiích, mezi kolegy

makléři a odborné veřejnosti velké a často emotivní debaty o tom, jak se bude

vyvíjet realitní trh. Prudké snížení poptávky ze strany kupujících zažívá na vlastní

kůži celý realitní trh – jedni v tom vidí krátkodobý jev, který brzy pomine, ti druzí

začátek větší a dlouhodobější krize a hlubších změn na realitním trhu, nebo snad

návrat k normálu. Oba tábory jsou přesvědčeni o své pravdě. Jaká jsou ale fakta

a co se dá vyčíst z dat o realitním trhu v souvislostech?


Faktory, které mají vliv na současnou situaci na trhu

Stoupá počet nabídek na trhu

Všichni makléři nyní pociťují, že se jim zvětšují portfolia. Jen na webu sreality.cz

došlo k velkému nárůstu počtu nabídek nemovitostí v ČR oproti počtu nabídek,

které byly k dispozici v roce 2021. To znamená, že na straně prodávajících se

vytvořil a stále prohlubuje převis – o nemovitosti není na trhu takový zájem jako

dříve. Rozhodně ne za ceny z roku 2021.


Ceny nemovitostí jsou nadhodnocené

ČNB na svém zasedání 16. června 2022 uvedla, že ceny bytů jsou pro domácnosti

s mediánovými příjmy nadhodnocené už o 40 %. V minulé zprávě o finanční

stabilitě přitom reflektovala nadhodnocení o 15 procentních bodů nižší. Také graf

a index, kterým sledujeme nafouknutí realitní bubliny, dokládá, že se na českém

trhu v posledních letech nebývale a bezprecedentně nafoukla realitní bublina.

Hypoteční sazby stoupají do astronomických výšin

V lednu 2023 byl hypoindex 6,34 %, což je průměrná nabídková sazba bank

u hypoték. Aktuálně tedy lidé dostávají nabídky se sazbou 6 a více procent.

Aktuální sazba úroků u ČNB je na úrovni 7 % p.a. a sama banka přiznává, že

uvažuje o jejím dalším navýšení nebo setrvání na současné sazbě a očekává, že

k jejímu snižování by mohlo při příznivém vývoji inflace a ekonomiky docházet

nejdříve v průběhu roku 2024. Snižování úrokových sazeb hypoték se dá očekávat

spíše až v roce 2024 a bude velmi záležet na vývoji inflace a následného snižování

úrokových sazeb vyhlašovaných ČNB. Je možné, že horizont snižování sazeb se

ještě prodlouží a tím se prodlouží i čekání na obrat současné nepříznivé realitní

situace.


Hypotéky se díky bezpečnostním zásahům ČNB stávají méně dostupné

Tyto zásahy ovlivňují čím dál větší skupinu lidí, kteří uvažují o koupi nemovitostí.

Došlo ke zpřísnění požadavků na DTI, DSTI apod. a na hypotéku dosáhne stále

méně lidí i díky zvýšeným hodnotám měsíčních splátek. Běžná pracující rodina si ze svých průměrných příjmů v Praze již nemůže dovolit pořídit vlastní bydlení, protože nesplňuje dané parametry. Jen pro ilustraci, abyste od banky dostali úvěr ve výši 4,2 mil. Kč, musí být váš měsíční příjem 50.000,- Kč. Splátka takové hypotéky na 25let bude 27.680,- Kč a to vám bude musít být ještě méně než 36 let, pokud jste starší, tak na takovou hypotéku rovnou zapoměňte. A víte, kolik za 25 let celkem bance zaplatíte? Celkem 8,32 mil. Kč a to se vyplatí ne?


Ceny energií skokově rostly především v roce 2022.

Ekonomickou situaci rodin ohrožuje také energetická krize a rostoucí ceny energií.

Energie v roce 2022 zatížily rodinné rozpočty mnohem více než v letech

předchozích.



Válka na Ukrajině přinesla do Evropy velkou nejistotu

Negativní náladu a obavy z budoucnosti vzbuzuje rovněž válka na Ukrajině, která

ovlivňuje vše, co se nyní děje kolem nás jak v náladě lidí, tak i na ekonomické

rovině.


Mnoho investorů koupilo nemovitosti už za covidu

Nejistota způsobená předchozí krizí, tedy pandemií COVID-19, vyvolala velkou

vlnu nákupů investičních nemovitostí, kdy se lidé i přes vysoké ceny nemovitostí

rozhodli uložit své peníze do realit. Nahrávaly jim relativně příznivé hypoteční

sazby.


Refinancování hypoték v budoucnu donutí majitele k prodeji

Je více než pravděpodobné, že v následujícím období se na trh dostanou další

nemovitosti majitelů, kteří po refinancování svých hypoték zjistí, že si takovou

nemovitost již dále nemohou dovolit, což bude ještě umocněno vyšší cenou

energií, kterou budou muset nevyhnutelně hradit. Nebo také rozestavěné

nemovitosti, jejich majitelé díky vyšším cenám stavebních materiálů nebudou mít

další prostředky na jejich dokončení.


Ceny nemovitostí, klesají a budou klesat. Stabilizaci přinese až

snížení hypotéčních sazeb a rozvolnění pravidel pro poskytování

úvěrů.


Všechny uvedené fundamenty, které mají vliv na realitní trh jsou aktuálně

negativní a v součtu mají jasný negativní dopad na chování kupujících, stejně

jako měla podobný dopad ekonomická krize v roce 2008. Jedná se bohužel

o smrtící koktejl, kdy se sešlo tolik negativních věcí najednou, že to lidé jen stěží

mohou přejít. Lidé prostě cítí, že přichází doba nejistoty, doba „utahování opasků“.

Zájemců o koupi nemovitostí již nyní výrazně ubylo, a poptávka je díky tomu

výrazně slabší, než byla v roce 2021-22 a letech předchozích. Navíc ekonomické

ukazatele ukazují, že jsme se po mnoha letech růstu přehoupli přes vrchol

ekonomického cyklu. Po mnoha letech se opět mění i realitní trh a po deseti

letech, kdy na trhu měli navrch prodávající, nastoupil trh kupujících. Ceny

nemovitostí již klesají, a to řádově o 15-20% oproti nejvyšším cenám v roce

2021-22. Navíc lze předpokládat, že ceny budou klesat i v letošním roce 2023

a to v řádu dalších -10% a to především proto, že na trhu bude i v letošním

roce chybět významná skupina zájemců s hypotékami. Je tedy

pravděpodobné, že se na konci roku můžeme dostat k cenám i -30% oproti

nejvyšším cenám z roku 2021-22. Prodávající tomu v této chvíli nechtějí moc

věřit a bude jim ještě chvíli trvat, než novou situaci na trhu začnou akceptovat. Vím, že tomuto negativnímu vývoji se budou zdráhat uvěřit i někteří makléři. Nacházíme se v bezprecedentní době. Jenže změna na trhu již přinesla změnu chování všech subjektů – kupujících, prodávajících i makléřů, stejně jako tomu bylopo roce 2008.

Dokud se na trhu nezmění alespoň některý z fundamentů k pozitivní rovině,

a to především výše úrokových sazeb a nedojde k rozvolnění pravidel pro

poskytování úvěrů (DTI a DSTI), bude na trhu stále chybět významná skupina

kupujících s hypotékami a tím se bude realitní trh stále víc a víc propadat.

Trend je nyní nastolen a jak se říká „dokud se něco nezmění, nic se nezmění“.


Další nejpravděpodobnější vývoj realitního trhu

Trend poklesu se změní až s příchodem nižších úrokových sazeb k úrovni 3-

4% p.a. a úpravě pravidel parametrů DTI a DSTI a to lze s ohledem

na negativní vývoj inflace očekávat nejdříve v roce 2024. Do té doby budou

ceny klesat. Následovat bude stabilizace a až se trend otočí, začnou opět ceny

stoupat a to tempem cca +5% za rok. Z toho je zřejmé, že na úroveň cen

nemovitostí z vrcholu roku 2021-22 se dostane nejdříve za 5-6 let po změně

trendu na trend růstu. To by se mohlo stát někdy v roce 2029-2030.

bottom of page