Petr Tuhý, realitní analytik pro #realitnityden
Aktuálně se na nás ze všech stran valí informace z médií, že ceny nemovitostí klesají až o 20 %, praská realitní bublina a trend zlevňování bytů bude pokračovat. Je tomu opravdu tak?
Analýza se zaměřuje na vývoj pražského realitního trhu od roku 2008 až do současnosti. Popsané skutečnosti jsou především o pražském regionu, ale informace se dají extrapolovat na celou Českou republiku. Analýza vysvětluje, proč realitní bublina nepraskla v covidových letech. Následně se
zaměřuje na jednotlivé faktory ovlivňující cenu nemovitosti (inflaci, makroekonomii, hypoteční úvěry, povolovací procesy atd.) Po přečtení textu zjistíte, proč je vhodná doba ke koupi bytu nyní (1Q a 2Q 2023) a nikoliv až za rok.
Trocha historie a vývoje od poslední krize v letech 2008-2011
Ceny nemovitostí začaly růst v roce 2014, kdy jsme se oklepali z finanční krize 2008 až 2011, vyvolané americkým realitním trhem. Výhledy ekonomiky po krizi byly velmi pozitivní a lidé se nebáli zavázat se na několik dalších let hypotékou. Lineární 4-6% růst ceny nemovitostí pokračoval až do covidové krize, kdy všichni očekávali podobný průběh, jako v letech 2008-2011. Nicméně vše bylo opačně. Vlády ze všech zemí začaly chrlit peníze do ekonomik, aby zachránily podniky a rozpočty
domácností. Tyto “vytištěné” peníze neměly reálný základ přidané hodnoty a začalo se zadělávat na vysokou inflaci. Tento fakt způsobil, že domácnostem se na účtech začaly hromadit finanční prostředky, které neměly, jak využít, protože bylo vše ve světě zavřené. ČNB příchodem covidu rovněž razantně snížila úrokové sazby, aby pomohla podnikům. To způsobilo levnější hypotéky a na trh s nemovitostmi se dostali lidé, kteří by si nemovitost za normálních podmínek nemohli pořídit. Z mnoha lidí se stali “amatérští investoři”. Nemyslím to nijak špatně, ale myslím si, že spousta amatérských investorů neměla potuchy, k čemu se upisují a do čeho jdou. Vlastnit nemovitost (investičně) není tak bezstarostné, jak se na první pohled zdá.
V pandemických letech skokově vyrostla vzrostla poptávka po vlastnění čehokoliv, protože se všichni obávali krize, a kam jinam uložit peníze než do nemovitostí, když podniky nemohou vyrábět a produkovat výrobky. Poptávka byla obrovská. Na byt investičních parametrů se hlásilo i 60 zájemců ke koupi. Realitní kanceláře se velmi rychle přizpůsobily a téměř všechny byty se začaly prodávat v
aukcích. Ceny proto vylétly o dalších 5, 10 nebo i 15 % nahoru oproti nabídce. Všem bylo jasné, že nastolený trend nemůže vydržet navěky.
V září 2021 razantně vzrostla inflace. Meziměsíčně vzrostla o 0,8 %. Do té doby nevídaný fakt. Následující měsíce měly ještě strmější nárůst. V prosinci 2021 byla inflace 6,6 %, v lednu 2022 se dostala na 9,9 %. Musím podotknout, že ČNB tento scénář částečně očekávala, proto od léta 2021 začala zvyšovat úrokové sazby a tlumit tím ekonomickou aktivitu. Dle Hypoindexu 07/2021 byla průměrná úroková míra 2,61 %, ale v lednu 2022 se vyšplhala na 4,14 %. Pro mnoho lidí se hypotéky staly nedostupnými. Rodiny, které musely za této situace refixovat, si musely důkladně přepočítat měsíční výdaje a příjmy.
Mnoho lidí předpokládalo, že právě refixace hypoték z úrokových měr 2 % p.a. na např. 5 % p.a. vyvolá ve společnosti masivní prodeje bytů nakoupených na hypotéku. Již v této době jsem avizoval, že nic takového nenastane. Prostá kalkulace ukázala, že měsíční náklady na obsluhu dluhu, způsobeného nákupem bytu včetně splátek anuity, se výrazněji nezvýší. Nejprodávanější hypotéka byla s fixací na 3 roky.
(https://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/)
Vzorový příklad: byt 3+1 (72 m2), Praha, panel, sídliště na okraji města, dobrá dostupnost do centra, dům v dobrém stavu, byt po rekonstrukci.
Cena takovéhoto bytu v roce 2019 byla 60 – 65 tis. Kč/m2 = celkem 4 320 000 – 4 680 000 Kč -> průměrná hodnota 4,5 mil Kč.
V případě hypotéky na 3 roky - úrok 2,6 % p.a., doba úvěru 30 let, LTV 90 % = Měsíční splátka 16 214Kč/měs.
Po třech letech: předpokládejme nejčernější scénář, kdy se hypotéka refixuje v nejhorší možnou dobu 06/22, kdy úroková sazba je 6% p.a. Z úvěru zbývá doplatit 3 772 000 a měsíční splátka je 23 500 Kč. Hodnota nemovitosti cca 6 700 000
Kč.
Nárůst měsíčních výdajů činí 7 286 Kč, což není málo, ale musíme brát v potaz, že průměrná mzda se zvedla o cca 15-16 %, což odpovídá nominálnímu nárustu o 6,5 tis/měs., a to do tohoto výpočtu nezapočítávám, že nemovitosti obvykle kupují movitější občané, kteří mají vyšší příjmy. Rodina se samozřejmě musela uskromnit, ale uvažovat o nuceném prodeji bytu nemusela. Musím podotknout,
že 06/22 se ČR již potýkala s vysokou inflací a již bylo známo, že ceny energií se výrazně zdražízvýší. Řekněme, že rodinné rozpočty byly v létě 2022 vyrovnané a zřejmě již nemohly klasicky přijmout další navyšování cen a omezily tak poptávku po spotřebním a zbytném zboží. V této chvíli se začínala vytvářet příležitost pro snižování cen nemovitostí.
(https://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/)
Faktory ovlivňující cenu nemovitostí
Na ceny nemovitostí má vliv velmi mnoho faktorů. Jedná se o ekonomickou situaci evropského, potažmo celosvětového hospodářství, HDP země, cena peněz (hypoteční úvěry), inflace, nezaměstnanost, očekávaný vývoj ekonomiky v následujících letech, disponibilní prostředky domácností, nálada ve společnosti, zaměstnanost ve stavebním sektoru, doba a náročnost povolovacího procesu a samozřejmě individuální situace subjektů (rodin), které si chtějí byt/nemovitost koupit. Mix vyjmenovaných faktorů udává cenu nemovitosti v krátkodobém i
dlouhodobém horizontu.
Pojďme si to rozebrat bod po bodu.
Ekonomická situace - z makroekonomického pohledu situace aktuálně 1Q/2023 není dobrá. Výhledy ekonomiky včetně předpokladů ECB (evropské centrální banky), FEDu (Federální rezervní systém -USA) i ČNB jsou špatné a všichni očekávají v následujících kvartálech recesi nebo stagnaci. Co to
znamená? Podniky očekávají nižší obraty (prodeje produktů), vyšší náklady a nižší výnosy. Každáspolečnost se snaží snížit náklady. Například tím, že nyní neposkytují prostředky na investice, zvažují propouštění zaměstnanců a snaží se hromadit hotovost na horší časy. To samozřejmě snižuje poptávku u dalších firem a ekonomická aktivita začíná klesat. Nálada ve společnosti a důvěra v
ekonomiku klesá a samotní spotřebitelé (domácnosti) se rovněž začínají bát finančních závazků a oddalují nákupy.
Hypoteční úvěry - cena peněz, neboli úroková míra, je na vysoké úrovni. Před pár lety bychom si takovou úroveň nedokázali představit.
V roce 2021 byl poměr mezi nákupem s využitím hypotečního úvěru a nákupem za “hotovost” 60/40. Hypoteční trh byl na konci roku 2022 v meziročním srovnání nižší o cca 80 %. Nyní k nákupu nemovitosti hypoteční úvěr využívá cca 10-20 % lidí. Ostatní transakce se obchodují z vlastních prostředků.
Je zde patrné, že realitní trh se velmi propadl, protože ho trh opustil masivní počet potenciálních kupců. Zároveň je na trhu velká nejistota v podobě “prasknutí realitní bubliny”. Lidé, kteří by si nemovitost koupili za hotovost, nákup oddalují. Tím se trh, potažmo poptávka, ještě zmenšuje.
Realitní bublina - Ústecký kraj. Je to velmi patrné v oblasti Ústeckého kraje. V pandemických letech se objevila spousta investičních skupin, které lákaly na investice do bytů s krásným výnosem 10 % p.a. pouze z výnosu z pronájmu. Byt 3+1 se dal koupit i za cca 0,7-1,2 mil. Kč + rekonstrukce 0,3 mil. Kč a pronájem za cca 10 tis. měs. Výnos (ROI) se mohl vyšplhat na 9-10 %. Ceny se díky tomuto boomu začaly výrazně zvyšovat ne na základě analýzy rizik, výnosů a, nákladů, ale pouze na základě poptávky a smýšlení investorů. Ceny nemovitostí se během 2 let vyhouply až o 90 %, ale nájemné zůstalo na podobné výši jako v roce 2019. To nám ukazuje, že se jedná o bublinu a cena nemovitostí se vyšroubovala pouze na základě poptávky, nikoliv na základě reálných výnosových a nákladových faktorů. Málokterý investor si do analýzy zanesl riziko platbyschopnosti obyvatelstva, nárůstu mezd v regionu, vzdělanost populace, investice veřejného i soukromého sektoru a dalších makroekonomických faktorů. Nyní již ceny nemovitostí výrazněji klesají a myslím si, že procentuální propad zde bude jeden z nejvýraznějších v ČR.
Inflace - je velkým strašákem dnešní doby. Je nutné si uvědomit, že inflace udává poměr mezi cenou produktů v loňském roce a/ cenou produktů v letošním roce. Z toho vyplývá, že pokud zkoumáme aktuální inflaci, tak se díváme do minulosti. Nás jako investory více zajímá budoucnost a předpověď budoucnosti je o dost složitější. Než abych se o to pokoušel, raději převezmu výroky erudovaných
makroekonomů z ČNB a budu spoléhat na jejich odbornost. Např. paní Zamrazilová 10. 1. 2023 řekla, že očekává inflaci 1Q/2024 na hladině mezi 3-4 %. S tímto výrokem souhlasí velká většina členů rady ČNB. Koncem ledna 2023 rada ČNB upravila predikci inflace na rok 2023 na 9-11 %. Tato čísla jsou ale průměrná za celý rok. Na začátku roku 2024 by inflace měla být výrazně níže. Je velmi silná korelace mezi inflací a cenou peněz, neboli úrokovou mírou. Cena peněz nám následně velmi ovlivňuje úrokovou míru u hypotečních úvěrů. S predikcí, že inflace bude v roce 2024 mezi 3 a 4 %, můžeme očekávat snižující úrokové sazby na hypotečních úvěrech s částečným zpožděním. Zároveň si nemyslím, že se vrátíme do situace, kdy si občané půjčovali za 1,8-2,2 %. Mé očekávání ustálené a nejnižší hladiny pro následujících několik let je 3-3,7 % p.a.
Povolené byty v Praze 2023 - nedílnou součástí cen bytů je i stavba nových. Ta zaostává za potřebami hHlavního města. Do Prahy se od roku 2009 do roku 2019 oficiálně přistěhovalo 100 tis. obyvatel. Neoficiálně dle dat operátorů je v Praze o 250 tis. obyvatel více (2021). V průměru Praha vyroste každý rok o 15-20 tis. obyvatel.
Od roku 2001 do roku 2020 bylo postaveno 106 600 bytů. Průměrná výstavba je zhruba 5 300 bytů za rok. Za posledních 10 let je průměr výstavby pouze 5 000 bytů. Průměrný počet lidí žijící v bytě je 2,3 os./byt. (Sčítání obyvatel 2021). Průměrná potřeba výstavby bytů je 7 400 bytů. Praha je za posledních 10 let v mínusu o cca 21 000 bytů. Tento fakt potvrzuje i Ondřej Boháč z IPR (Iinstitut
plánování a rozvoje hlavnho města Prahy), který tvrdí, že Praha má nyní nedostatek 30 tis. bytů. Abychom dohnali takto velkou ztrátu, museli bychom ročně postavit 10 000 bytů. I při takovéto výstavbě (dvojnásobné oproti průměru posledních deseti let) by byl “bytový dluh” splacen až po 10 až 12 letech. Já osobně si nemyslím, že by pražský trh mohl takto akcelerovat. I z hlediska povolovaných staveb tomu nic nenapovídá, proto se “bytový dluh” bude nadále navyšovat.
Statistické údaje nám říkají, že poptávka po bydlení je obrovská. Nabídka je a v následující dekádě bude stále malá a vzhledem k dlouhému povolovacímu procesu se jen tak nezmění. To dokládá i fakt, že v porovnání doby k získání stavebního povolení jsme jedni z nejhorších na světě. Česká republika se v roce 2019 v hodnocení Světové banky umístila na 157. místě ze 190 zemí celého světa.
(https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-byznys-reality-praze-hrozi-ze-bude-mestem-jen-
pro-bohate-chybi-uz-30-tisic-bytu-183510)
Průměrný počet lidí žijící v bytě je 2,3 os./byt. (Sčítání obyvatel 2021)
https://www.czso.cz/csu/scitani2021/pocet-osob-v-byte
Zaměstnanost ve stavebním sektoru - ve stavebnictví je dlouhodobě nedostatek pracovníků, proto mnoho firem musí spolupracovat sezahraničními agenturami, které pracovníky dodávají na trh z východu Evropy, především pak z Ukrajiny. Investor se rovněž musí zamyslet nad otázkou, co se stane, až skončí válka na Ukrajině? Již jsou schváleny finanční balíčky na obnovu Ukrajiny a do budoucna se určitě budou navyšovat. Poptávka po stavebních dělnících a jiných stavebních profesích bude obrovská. Předpokládám, že velké množství dělníků se ze západní Evropy přesune právě na Ukrajinu, aby ji pomohli znovu “postavit”. Tento scénář nastane, pokud se konflikt dostane do fáze, kdy se obě strany dohodnou na
příměří a Ukrajina zůstane suverénním státem. Samozřejmě to si přejeme, předpokládám, všichni. Náš stavební trh zatím není připravený na tak velkou změnu, proto se domnívám, že výstavba budov v období výstavby Ukrajiny bude zdlouhavější a náročnější, což bude přispívat k nárůstu cen nemovitostí.
Energetická krize - drahé energie jsou pro nemovitostní trh rovněž zásadní téma, protože se od nich odvíjí výše záloh. Aktuálně jsme v poměrně dobré situaci, protože plynové zásobníky máme i přes zimu naplněné zhruba z 80 % (½ ledna 2023), což je o cca 60 % více než v roce 2022 ve stejném období. Stále však
panuje nejistota pro následující rok. Proto se domnívám, že mnoho lidí nebude chtít dlouhodobě držet neobsazenou nemovitost a raději jí prodá z nejistoty výše záloh pro následující rok. Odhad ustálených cen za plyn a elektřinu je ovšem o několik desítek procent vyšší, než stály energie před válkou. Investorská poptávka se změní a bude kladen ještě vyšší důraz na energetickou náročnost.
Cena stavebního materiálu - dle dostupných dat z ÚRS (společnost, která se zabývá sledováním trhu se stavebními materiály) se stavební materiály za rok 2022 zdražily o cca 14-15 %. V Q2 2022 se v médiích psalo, jak některé stavební materiály zdražily o 100 %, jiné zas o 60 %. Málokterý novinář pak napsal, že materiály v Q3
2022 začaly výrazně zlevňovat. Dle grafů je patrné, že ceny skokově vyrostly a dnes jsou na “normální” úrovni, která koresponduje inflaci. Odbyt stavebních materiálů se rovněž pozastavil, protože, kde to jde, tam developeři vyčkávají se stavbou. Domnívám se, že stavební materiály nadále výrazně zdražovat nebudou, protože tomu bude bránit poptávka. Mnoho lidí si ovšem myslí, že ceny materiálů jsou na vysoké úrovni, což dává investorům dobrou příležitost ke koupi bytu před rekonstrukcí.
(https://www.cs-urs.cz/category/monitoring-cen-materialu/)
Závěr - domnívám se, že v Q1 a Q2 2023 je nejlepší možnost pro investici do bytu / nemovitosti za posledních několik let. Aktuální trh je velmi otřesený výrazným snížením poptávky ze stran kupujících, proto se dají najít vhodné investiční byty ke koupi, a zároveň je možné si vyjednat s majitelem výraznou slevu. Nikdo dnes nedokáže odhadnout, jak výrazný bude propad cen nemovitostí, ale kdo dnes koupí, rozhodně v následujících letech litovat nebude.
V případě, že se investor rozhodne byt koupit, je v mnohem lepší pozici než investor, který se rozhodoval Q1 2022. Aktuálně se cena bytu 2kk (45 m2) v panelu po rekonstrukci pohybuje okolo 5 mil. Kč. Před rokem byla cena takového bytu cca 5,5 mil. Kč., úrokové sazby byly okolo 4-4,5 %. Nyní (Q1 2023 je úrok 6 %) při krátké 3 leté fixaci zaplatí na úrocích o 50-60 tis./rok Kč navíc, ale cena nemovitosti je nižší o 0,5 mil. Ceny nájmů se za rok zvedly o cca 15 -– 20 %. Aktuálně má investor horší měsíční CF o 2-4 tis./měs., ale počáteční vklad je nižší o cca 50 tis. Kč (pozn, za předpokladu vlastního vkladu 10 %). Za 3 roky bude dnešní investor v lepší pozici než investor, který koupil byt Q1 2022.
Jsem toho názoru, že ceny nemovitostí budou v budoucích dekádách i nadále stoupat podobným tempem 5-7 % za rok, jako tomu bylo doposud. Český realitní trh se bude přibližovat západnímu a ceny nemovitostí se stanou pro velkou část populace nedosažitelné. Například v Německu je poměr nájemní vs. vlastnické bydlení 50/50, u nás v ČR je poměr 20/80. Tento předpoklad vychází z
omezeného počtu stavebních pozemků, zdražování ceny práce, růstu HDP, dlouhému povolovacímu procesu a všech ostatních faktorů, které jsem v analýze zmínil.
Petr Tuhý - jsem analytik pražského realitního trhu a cenu nemovitostí detailně sleduji posledních 7 let. V článku jsem se s vámi podělil o můj názor, proč nastává vhodná doba pro nákup investičního bytu.
https://www.linkedin.com/in/petr-tuh%C3%BD/